精准逃顶！初代大网红，成了房地产最后赢家

作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

好莱坞又迎来一笔来自中国富豪的投资。

张欣投资了美国的流媒体平台Mubi，虽然没有公布金额，但是应该不低，张欣直接进入董事会。

2022年，潘石屹、张欣夫妇从SOHO中国双双辞职，之后，他们长期在美国生活，两人在美国开启了自己的新事业。

俩人很早就在美国搞了家族办公室Seven Valleys，在纽约已经是Top10级别的，全美Top50，资产大约50亿美元，投资的通用大厦和公园大道广场，更是不愁租，租户都是贝莱德这样的大户。

现在，俩人已经不咋做房地产，而是专攻艺术了。

潘石屹在国内就开始学摄影，给不少大佬拍过商业肖像，在美国，他给老婆拍了不少美照。

而张欣则是转入电影行业，在好莱坞的上流社会非常吃得开，她的电影公司不仅给马斯克拍过纪录片，投资的不丹电影，还获得了奥斯卡的提名，监制的新电影，绑定了安吉丽娜·朱莉。

这个时候，他们同期的国内大佬们在干嘛呢？

欠债的还债，还不起的破产，各种优等生，也开始要自顾不暇。

不得不说，逃顶，是潘石屹夫妇的财富密码。

潘石屹的房地产起点，是在海南。

1991年，海南农业高科技投资联合开发总公司成立，老板就是著名的“万通六君子”，每个人分一摊，潘石屹管“砖厂”，但是实际上，这家农业高科技公司，主业是倒腾房子。

那时候，海南学香港，卖“楼花”，但是海南玩的更花，规划出了，还没地基呢，房价先涨起来了，一个“九都别墅”，4000元/㎡买进，随行就市，8000元/㎡卖都不算高。

海南的房地产有多凶呢，平均一家房地产公司，服务330人，就是说，一个地产公司开发110套房子，市场基本就饱和了。

有人赚了真金白银，有人赚了纸面财富，在海南房价被炒到最高的时候，潘石屹他们，撤了。

关于他们的撤退，每个人都有自己的说法，到潘石屹这儿，有一段小故事：

潘石屹去了海口市规划局，用5斤橘子和2条烟，看到了规划局的账本，而根据这本账本，海口的人均规划面积有55㎡，而同期的北京是7.3㎡，美国20㎡。

在潘石屹看来，这不符合常识，而自己没有被贪婪冲昏头脑。

精准逃顶，潘石屹在海南的房地产泡沫中全身而退。

从海南回北京，万通六君子单飞，潘石屹和张欣创办了SOHO中国的前身红石地产，开始搞商业地产，这回，玩不了楼花了，只能真金白银盖房子，然后卖房子。

那时候，媒体对潘氏夫妇的评价很高。

潘石屹是“前卫的地产商”，张欣是“建设北京的女人”。

SOHO中国建设的SOHO系列，总的来说，在设计上还是很前卫的，张欣牵线请了不少大牌设计师，在国际上也获了不少奖，当然了，也有例外，比如建外SOHO，被宋丹丹大骂“难看极了的廉价楼，把北京的景色毁得够呛”。

骂归骂，建外SOHO还真没少卖，潘石屹的带货能力是真行。

纸媒时代，潘石屹就会搞营销了，当初一个末位淘汰，让不少销售“计划叛逃”，结果潘石屹在媒体发公开信，一场闹剧，换来18.9亿的销售额，后来，煤老板抢着来买楼，销售们“从草根到精英”。

后来，微博火了，潘石屹和他的老朋友，一个是指点江山的大炮，一个接地气的“铁憨憨”，都是房地产届的顶流。

2007年，高盛出身的张欣推动SOHO中国在港上市，创下了当时最大的商业地产IPO。

2012年，SOHO中国的收入到顶，然后宣布，销售团队解散，“热爱盖楼”的潘石屹，不盖楼了，也不卖楼了，SOHO转型做包租公。

后来他也获得了李嘉诚式的待遇，“不要让潘石屹跑了”。

为啥呢？SOHO转型，他们个人的资产配置变了。

1、在SOHO上市的时候，股权很复杂，但是穿透之后，直接受益人是张欣，潘石屹的股份为0，成为“无产阶级”，潘石屹能上富豪榜，全靠张欣，而张欣的资产配置，则偏向美国；

2、夫妇俩在美国买了不少房产，不仅有住宅，还有通用汽车大厦、公园大道广场这样的商业地产，花费十数亿美元；

3、一边买美国资产，一边卖国内资产。

从2014年开始，SOHO中国开始出售物业项目，一些原来说“不会卖”的项目，只要开价合适，也就卖了，几年下来，陆陆续续套现300亿，给SOHO带来了丰厚的利润。

当然作为大股东，张欣的分红也不少，大约130多亿，其中大部分，都是在这段时间获得。

后来更干脆，整个公司，都要卖给黑石了。

这中间，争议最大的还不是资产配置，而是捐款。

2014年，潘氏夫妇向哈佛捐了1500万美元，向耶鲁大学捐了1000万美元，折合人民币，1.5亿。

潘石屹营销着自己的“土”，但是办的都是“洋事儿”，“赚着中国人的钱，给美国大学捐款”。

2015年，在参加《金星秀》的时候，潘石屹曾试图解释了一下，“不是捐给美国，而是捐给考上这个大学的中国学生的”。

但是，质疑就更多了：

能考上哈佛、耶鲁的，贫困的概率都不太大，但是中国的大学里面，却是实实在在有各种贫困生，为什么捐国外精英大学，却不捐国内基础教育，有钱人只帮有钱人？

用那时候流行的话讲，“精致的利己主义”。

结果，2019年，潘石屹和张欣的儿子，“考”上了哈佛大学。

2022年，黑石的收购黄了，但夫妻俩辞职，彻底润了。

潘石屹一贯唱衰房价，转型之后，更不藏着掖着，为了推销“租”， 直接建议年轻人别买房，租房住，可以说是房地产最大的“黑粉头子”。

市场真如他所说的时候，SOHO中国自然也很难避免牵涉其中。

1、SOHO中国的物业出租率，进一步降低，望京SOHO只有57%，近半租不出去；

2、因为欠税17.33亿，差点让SOHO中国42亿的银行贷款交叉违约，而总负债已经超过300亿；

3、普华永道给的意见是“存在重大不确定性，会对SOHO中国持续经营能力构成重大疑虑”。

只不过，这个时候，SOHO似乎对于潘石屹和张欣来讲，无关紧要。

SOHO中国股价已经低于1港元，总市值不到40亿港元，按持股比例来算，张欣手里的股权，价值只有3亿美元。

美国资产的6%而已。